Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2025
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2025
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2025
Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2025
Mietentwicklung im Bestand
Die Wohnbau konnte ihre positive Bestandsentwicklung im Geschäftsjahr 2025 erneut in eine stabile und langfristig tragfähige Ertragslage umsetzen. Die Gesamtmieteinnahmen stiegen um 3,2 % auf 193,48 Mio. EUR. Auch die Sollmieten im Wohnungsbestand entwickelten sich mit einem Plus von 3,0 % auf 180,91 Mio. EUR positiv. Die Gewerbeeinnahmen erhöhten sich auf 5,41 Mio. EUR (+4,5 %) und die Sollmieten Garagen/Stellplätze und Sonstige stiegen auf 7,16 Mio. EUR (+2,7%).
Die durchschnittliche Wohnungsmiete lag im Dezember 2025 bei 10,55 €/m² und damit 2,2 % über dem Vorjahreswert. Über fünf Jahre ergibt sich ein durchschnittlicher Mietanstieg von 2,8 % p.a., was die Kontinuität und Verlässlichkeit unserer Mietpreisgestaltung unterstreicht. Die Mieteinnahmen wurden durch verschiedene Anpassungsinstrumente gestützt, darunter Anpassungen auf Basis des Mietspiegels, Indexmieten, Modernisierungsumlagen sowie Neuvermietungen. Trotz geringerer Effekte aus Neuvermietungen infolge sinkender Fluktuation blieb die Entwicklung insgesamt positiv.
Gesamtmieteinnahmen
3,2 % ggü. Vj.
+2,2 % ggü. Vj.
inkl. Bestandsveränderung
+4,5 % ggü. Vj.
Auch die Bewirtschaftungskennzahlen belegen die hohe Qualität des Bestandes und die Zufriedenheit der Mieter. Die Fluktuationsquote sank zum Jahresende 2025 auf 6,83 % und setzte damit ihren rückläufigen Trend fort. Die Leerstandsquote zum 31.12.2025 blieb mit 0,45 % auf einem sehr niedrigen Niveau und steht für eine nahezu vollständige Vermietung des Bestandes. Die Erlösschmälerungen blieben mit 1,33 Mio. EUR beziehungsweise 0,69 % der Sollmiete stabil. Insgesamt bestätigen die Kennzahlen die hohe Attraktivität des Wohnungsbestandes sowie ein solides und langfristig orientiertes Vermietungsgeschäft.
Fluktuationsquote
Vj. 7,77 % – rückläufiger Trend
nahezu Vollvermietung
der Sollmiete
IT Berlin
Neuerwerbungen und Neubaugeschehen 2025
Die Wohnbau hat im Berichtsjahr 2025 ihren strategischen Kurs der regionalen Konzentration auf bundesweit 34 wirtschaftsstarke Standorte fortgesetzt. Das Leitmotiv bleibt, eine langfristig tragfähige und ressourcenschonende Bestandsentwicklung über die bloße Wachstumsdynamik zu stellen. In den Jahren 2019 bis 2025 erhöhte sich der Wohnungsbestand per Saldo um insgesamt 834 Einheiten auf nunmehr 20.564 Wohnungen. Allein im Jahr 2025 verzeichnete das Portfolio einen Zuwachs um 186 Einheiten, resultierend aus 234 fertiggestellten oder umgewidmeten Wohnungen abzüglich planmäßiger Abgänge durch auslaufende Erbbaurechte.
Wohnungsbestand
zum 31.12.2025
ggü. Vorjahr
deutschlandweit
fertiggestellt 2025
Gezielt an Standorten mit positiver demografischer Entwicklung realisierte Neubau-Projektentwicklungen minimieren die Leerstandsrisiken und tragen zugleich zur Verjüngung des Immobilienportfolios bei. Diese Strategie zahlt sich durch eine hohe Mieterzufriedenheit und erhöhten Wohnkomfort aus. Gegenüber dem Altbestand sind Instandhaltungsaufwendungen bei Neubauten signifikant geringer. Zudem weisen Neubauten in der Nutzungsphase in der Regel niedrigere CO2-Emissionen auf.
Ein besonderer Erfolg im Jahr 2025 war die Sicherung zweier bedeutender Neubauvorhaben als Forward Deals, die trotz der allgemeinen Investitionszurückhaltung am Markt realisiert werden konnten. In Düsseldorf wurden 52 öffentlich geförderte und 8 freifinanzierte Wohnungen mit einer 25-jährigen Mietpreisbindung erworben. In Bonn beurkundete die Gesellschaft den Ankauf von 70 öffentlich geförderten Einheiten im „Kirschblütenquartier“ mit einer 30-jährigen Bindungsfrist. Diese Ankäufe legen den Grundstein für langfristig stabile Werte und ein kontinuierliches Vermögenswachstum in den kommenden Jahrzehnten.
Abgeschlossene Neubaumaßnahmen bzw. Erstvermietungen 2025
Beispiele für eine erfolgreiche Bestandsverjüngung im Berichtsjahr sind die nachfolgend genannten Projekte in Bonn, Köln, Düsseldorf, Kiel und Erlangen. Insgesamt investierte die Wohnbau im Jahr 2025 über 108,0 Mio. € in Neu- und vergleichbare Umbaumaßnahmen.
Bonn-Endenich, Am Vogelsang, 84 von insgesamt 246 Wohnungen
Der erste Bauabschnitt mit 84 öffentlich geförderte Wohnungen wurde im August 2025 an die neuen Mieter übergeben. Bei diesem Projekt gab es eine Belegungsvereinbarung zwischen der Stadt Bonn und der Wohnbau, so dass viele Wohnungen direkt durch die Wohnbau vermietet werden konnten.
Dies war die erste Teilfertigstellung des Gesamtprojekts „Am Vogelsang“ mit 246 Mietwohnungen, einem Mix aus öffentlich geförderten und freifinanzierten Wohneinheiten, 143 Tiefgaragenstellplätzen, Gesamtwohnfläche 17.417 m². Der zweite Bauabschnitt mit 162 Wohnungen (davon 51 öffentlich geförderte und 111 freifinanzierte Wohnungen) wurde planmäßig im Frühjahr 2026 fertiggestellt und an die neuen Bewohner übergeben.
Köln, Riehler Straße / Worringer Straße / Oppenheimstraße, 64 von 88 Wohnungen
Der zweite Bauabschnitt mit 64 öffentlich geförderten Wohnungen, einer Gewerbeeinheit mit 302 m² Nutzfläche, sowie einer Kita mit 569 m² Nutzfläche wurde im August 2025 fertiggestellt und bezogen (48 Tiefgaragenstellplätze, Gesamtwohnfläche 4.839 m², Gewerbefläche 871 m²).
Düsseldorf, Lilli-Marx-Straße 48–54 (Benrath V, Haus 3), 60 Wohnungen
Unser zweites Projekt in Düsseldorf Benrath mit 60 Wohnungen wurde im Juli 2025 fertiggestellt und bezogen. Von den 60 Mietwohnungen waren 87 % öffentlich gefördert (28 WE nach Einkommensstufe A, 24 WE nach Einkommensstufe B) und 8 freifinanzierte, außerdem wurden 17 Tiefgaragenstellplätze fertiggestellt. Gesamtwohnfläche 4.027 m².
Kiel-Holtenau, Königstraße, 24 Wohnungen
Im Rahmen einer Nachverdichtungsmaßnahme im Bestandsquartier wurde durch Aufstockung von Bestandsobjekten moderner Wohnraum in attraktiver Lage geschaffen. 16 Wohnungen wurden im Jahr 2025 fertiggestellt, der verbleibende Teil der Aufstockungsmaßnahme wird planmäßig 2026 abgeschlossen.
Erlangen, Schillerstraße 49
Ergänzend zum etablierten Erlanger Bestand wurden weitere neun freifinanzierte Wohnungen in dieser wachstumsstarken Hochschulstadt als Nachverdichtung auf einem Bestandsgrundstück fertiggestellt. Erstbezugstermin war der 01.02.2026. Außerdem entstanden 9 Stellplätze, Gesamtwohnfläche 743 m².
Neubau- und Nachverdichtungsprojekte im Bau oder Planung
Zum 31. Dezember 2025 befanden sich insgesamt 1.012 Wohnungen in der Realisierungsphase oder konkreten Planung.
Köln-Ehrenfeld, Vogelsanger Straße, 29 Wohnungen
Das Wohnprojekt in der Vogelsanger Straße in Köln-Ehrenfeld setzt auf moderne und ressourcenschonende Architektur mit fassadenintegrierter Begrünung. Wer hier wohnt, ist Teil eines der spannendsten Stadtteile Kölns, mit guter Verkehrsanbindung und Nahversorgung in einem lebhaften Stadtviertel. Hier entstehen 29 öffentlich geförderte Familienwohnungen (21 WE nach Einkommensgruppe A, 8 WE nach Einkommensgruppe B) mit einer Gesamtwohnfläche von 2.690 m² sowie 14 Tiefgaragenstellplätze. Baustandard KfW 40 QNG Plus. Geplante Fertigstellung: 4. Quartal 2026.
Düsseldorf-Benrath II bis IV (Paulshöfe – Haus 6 – 8)
In Düsseldorf-Benrath, einem historisch gewachsenen Stadtteil und Nahe am Rhein gelegen, entstehen im 3. und 4. Bauabschnitt weitere 152 öffentlich geförderte Wohnungen (101 WE nach Einkommensstufe A, 51 WE nach Einkommensstufe B) mit einer Gesamtwohnfläche von 9.998 m² sowie 60 Tiefgaragenstellplätzen. Wer in den Paulshöfen wohnt, profitiert von einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung und Infrastruktur. Geplante Fertigstellung: 4. Quartal 2026 und 4. Quartal 2027.
Nürnberg – Eslarner Straße, „4Living“, 167 Wohnungen
Im Stadtteil Mögeldorf, einem grünen und familienfreundlichen Stadtteil in der Frankenmetropole entstehen insgesamt 167 Wohnungen, zu 57 % öffentlich gefördert (59 WE nach Einkommensstufe I, 24 WE nach Einkommensstufe II, 12 WE nach Einkommensstufe III) sowie 72 freifinanzierte Wohnungen. Insgesamt werden Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 12.570 m² entstehen sowie 84 Tiefgaragenstellplätze. Die Lage in begrünter Umgebung, eine Bauweise mit Fokus auf Energieeffizienz und Ressourcenschonung, die soziale Durchmischung und eine hervorragende Infrastruktur kommen hier zu einem stimmigen Gesamtbild zusammen. Baustandard KfW 55 EE. Geplante Fertigstellung: 3. Quartal 2027.
Düsseldorf-Heerdt III (Vierzig549), 105 Wohnungen
VIERZIG549 in Düsseldorf-Heerdt ist ein Stadtviertel von Menschen für Menschen – urban und mit zahlreichen Grünflächen, vielfältig und harmonisch, nah an der City und doch angenehm ruhig. Im Jahr 2019-2021 hat die Wohnbau bereits 290 Wohnungen errichtet. Nun entstehen weitere 105 öffentlich geförderte Wohnungen (70 WE nach Einkommensstufe A, 35 WE nach Einkommensstufe B) mit einer Gesamtwohnfläche von 7.811 m². Außerdem sieben Gewerbeeinheiten und 54 Tiefgaragenstellplätze. Baustandard EH 55. Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2028.
Düsseldorf-Grafental, 167 Wohnungen
Mit dem aktuellen Baufeld WA13 entstehen 167 öffentlich geförderte Wohnungen im EH-40-Standard, der hohe Anforderungen an die Energieeffizienz stellt.
100 % öffentlich gefördert, Gesamtwohnfläche 12.465 m², 87 Tiefgaragenstellplätze, Baustandard EH 40. Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2028.
Bonn – Eltviller Straße, 52 Wohnungen
Auf einem Bestandsgrundstück der Wohnbau entstehen im Rahmen einer Nachverdichtungsmaßnahme insgesamt 52 freifinanzierte Mietwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.979 m² sowie 35 Tiefgaragenstellplätze in einer neuen Tiefgarage. Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2028.
Bonn – Kirschblütenquartier, 70 Wohnungen
Ende des Jahres hat die Wohnbau ein weiteres Wohnbauprojekt „Kirschblütenquartier“ erwerben können. Es werden 70 öffentlich geförderte Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 4.775m² entstehen, außerdem 15 Tiefgaragenstellplätze. Geplante Fertigstellung: 3. Quartal 2028.
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