Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2025
KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2025
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2025
Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2025
Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland
Die deutsche Volkswirtschaft erzielte 2025 ein reales BIP-Wachstum von 0,2 % (Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 017 vom 15. Januar 2026) und vermied damit eine erneute Rezession. Steigende Konsumausgaben stützten die Konjunktur, konnten jedoch Gegenwind durch Investitionszurückhaltung, schwache Exportnachfrage und strukturell niedrige Produktivitätszuwächse nur begrenzt ausgleichen.
Die Inflation stabilisierte sich 2025 bei 2,2 % und lag damit auf Vorjahresniveau sowie deutlich unter den Teuerungsraten der Jahre 2022 und 2023. Rückläufige Energiepreise trugen wesentlich zur Entspannung bei. Die Kerninflation verharrte bei 2,8 % (Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 019 vom 16. Januar 2026).
Der Arbeitsmarkt zeigte sich trotz konjunktureller Belastungen weitgehend robust: Mit 46,0 Mio. Erwerbstätigen blieb das Beschäftigungsniveau nahezu unverändert. Die Erwerbslosenquote stieg moderat von 3,1 % auf 3,5 %, die allgemeine Arbeitslosenquote auf 6,3 % (Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 001 vom 2. Januar 2026, Bundesagentur für Arbeit, Presseinfo Nr. 2 vom 7. Januar 2026).
Die Einwohnerzahl Deutschlands sank zum Jahresende 2025 erstmals seit 2020 leicht auf rund 83,5 Mio. Einwohner. Der Rückgang der Nettozuwanderung um rund 40 % gegenüber dem Vorjahr reichte nicht mehr aus, das Geburtendefizit auszugleichen (Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 032 vom 29. Januar 2026).
Entwicklung im Immobiliensektor
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt befand sich 2025 weiterhin in einer Konsolidierungsphase. Die strukturellen Belastungen aus drei Jahren steigender Zinsen, rückläufiger Bautätigkeit und gesunkener Kaufpreise wirkten fort. Baugenehmigungszahlen verharrten auf niedrigem Niveau, hohe Baukosten, Fachkräftemangel und bürokratische Anforderungen belasteten die Bauwirtschaft zusätzlich. Auf Basis der bis November 2025 vorliegenden Genehmigungszahlen ist für das laufende Jahr mit einem weiteren Rückgang der Fertigstellungen zu rechnen.
Die Bauzinsen bewegten sich im Jahresverlauf in einer engen Bandbreite, von 3,5 % im Januar auf 3,7 % im November 2025. Zwischenzeitliche Ausschläge standen im Zusammenhang mit dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaschutz (500 Mrd. €) sowie den US-Zollankündigungen vom April 2025 (Rat der Immobilienweisen, Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026). Die Baupreise für konventionell gefertigte Neubauten stiegen im November 2025 um 3,2 % gegenüber dem Vorjahresmonat, Instandhaltungsarbeiten verteuerten sich um 4,1 % (Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 011 vom 9. Januar 2026).
Die Nachfrage im Mietmarkt blieb hoch. Höhere Finanzierungskosten veranlassten viele Haushalte, Kaufentscheidungen aufzuschieben und im Mietverhältnis zu verbleiben. Die Nettokaltmieten stiegen im Jahresdurchschnitt 2025 um 2,1 % und näherten sich damit der Gesamtinflation von 2,2 % an. Bestands- und Neuvertragsmieten entwickelten sich dabei weiter auseinander. Verstärkt wird diese Spreizung durch den sogenannten Lock-in-Effekt: Bestandsmieter scheuen den Wohnungswechsel, weil Neuvertragsmieten am Markt deutlich über ihrer bisherigen Miete liegen. Die Folge ist geringere Fluktuation im Bestand bei gleichzeitig steigendem Druck auf Wohnungssuchende. Die Angebotsmieten stiegen bundesweit im vierten Quartal 2025 um 4,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Rat der Immobilienweisen, Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026).
Der deutsche institutionelle Immobilieninvestmentmarkt erzielte 2025 ein Transaktionsvolumen von 33 Mrd. Euro und lag damit rund 5 % unter dem Vorjahreswert. Die Assetklasse Wohnen ab 50 Einheiten blieb mit 8,4 Mrd. Euro die umsatzstärkste Kategorie, verzeichnete jedoch ebenfalls einen Rückgang von 4 % gegenüber 2024 (CBRE GmbH, Pressemitteilung vom 9. Januar 2026).
Wohnbau-Gruppe
Die Wohnbau-Gesellschaften blicken hingegen erneut auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2025 zurück. Die Mieteinnahmen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 5,9 Mio. € auf 193,5 Mio. €. Ein Zuwachs von 3,2 %, der die im Vorjahresbericht formulierte Prognose um 0,6 Mio. € übertraf, im Wesentlichen durch höhere Mietanpassungen infolge aktualisierter Mietspiegel sowie ein Anfang 2025 kurzfristig erworbenes und in der Fertigstellung befindliches Objekt (Düsseldorf Paulshöfe, Lilli-Marx-Straße 48–54).
Mieteinnahmen
Seit ihrer Gründung widmen sich die Gesellschaften der langfristigen, nachhaltigen Vermietung und Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestands. Zum Ende des Berichtsjahres umfasste dieser Bestand 20.564 Wohnungen sowie 251 Gewerbeeinheiten an insgesamt 34 Standorten in Deutschland, die sich schwerpunktmäßig in Metropolregionen und Universitätsstädten befinden.
Das Portfolio wird gezielt durch Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen und den Erwerb von Bestandsimmobilien weiterentwickelt. Dies erfolgt stets unter Berücksichtigung der regionalen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt.
Im Jahr 2025 bildete der geförderte Wohnungsbau erneut den Schwerpunkt der Investitionstätigkeit. Der Einsatz öffentlicher Fördermittel ermöglicht es der Gesellschaft, neuen Wohnraum auch zu niedrigeren Mieten anzubieten und sich zugleich von den nach wie vor herausfordernden Kapitalmarktbedingungen weitgehend unabhängig zu halten.
Zum Stichtag 31. Dezember 2025 lag die durchschnittliche Wohnungsmiete im Bestand bei 10,55 €/m² und damit um 2,2 % über dem Vorjahreswert von 10,32 €/m².
Bauliche Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und technische Optimierungen bestimmten in großem Umfang die weitere Geschäftstätigkeit (siehe Kapitel 3). Instandhaltung und energetische Verbesserungen sind fester Bestandteil der Unternehmensstrategie und sichern dauerhaft die Qualität des Wohnungsbestands.
Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft erneut zwei Projektankäufe im Rahmen von Forward Deals beurkundet. Diese Vorhaben umfassen die Errichtung von 52 öffentlich geförderten sowie 8 freifinanzierten Wohnungen in Düsseldorf mit einer 25-jährigen Mietpreisbindung sowie 70 öffentlich geförderten Wohnungen in Bonn mit einer 30-jährigen Mietpreisbindung. Damit wird der Grundstein für langfristige Wertpotenziale gelegt, die nach Ablauf der mehrjährigen Mietpreisbindungen für ein stabiles Vermögenswachstum sorgen. Die getätigten Projektankäufe im Neubaubereich sehen wir vor dem Hintergrund insgesamt verhaltener Genehmigungszahlen für Bauvorhaben in Großstädten als besonders positiv.
Im Bereich der internen Verwaltungsprozesse haben wir die Digitalisierungsprojekte der Gesellschaft konsequent weiterentwickelt. Der Einsatz KI-gestützter Anwendungen wurde im Berichtszeitraum deutlich ausgebaut: Mit einer Plattform, die datenschutzkonform die Verwendung der großen Large Language Modelle – inklusive der Nutzung von Agenten – ermöglicht, steht den Mitarbeitern ein datenschutzkonformes KI-Werkzeug zur Verfügung, das abteilungsübergreifend im Arbeitsalltag genutzt wird.
Ein weiteres zentrales Vorhaben war die Einführung der digitalen Rechnungsverarbeitung.