RISIKOMANAGEMENT

Der Unternehmensverbund ist wie jedes Unternehmen dem allgemeinen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt – wenngleich der Wohnimmobilienmarkt im Vergleich zu anderen Wirtschaftsbereichen eine deutlich geringere Volatilität aufweist. Wesentliche Herausforderungen ergeben sich aus dem demografischen und gesellschaftlichen Wandel sowie aus regulatorischen Eingriffen, deren Auswirkungen auf das Portfolio fortlaufend analysiert werden. Das Portfoliomanagement nimmt dabei einen hohen strategischen Stellenwert ein und ist in alle wesentlichen Entscheidungen zur Auswahl, Steuerung und Verwaltung der Immobilienprojekte eingebunden. Grundlage hierfür ist eine kontinuierliche Beobachtung der Markt- und Standortentwicklungen an den 34 Unternehmensstandorten in Deutschland.

Die wesentlichen Risiken sowie die zugehörigen Kontrollmaßnahmen im Überblick:

• Risiken beim weiteren Ausbau des Immobilienbestands durch Ankauf und Neubau bestehen vorrangig in Nichtvermietungen und damit verbundenen Mietausfällen. Im geförderten Wohnungsbau fallen diese jedoch erfahrungsgemäß kaum an. Denen wird begegnet, indem die Gruppe ausschließlich in wirtschaftsstarke Lagen von Metropolregionen investiert. Die Bevölkerungsprognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, 2024 und 2025) sowie des Empirica-Instituts (2024) bestätigen, dass sich unsere Wohnanlagen in zukunftsfähigen Agglomerationsräumen befinden.
• Ein weiteres Wachstumsrisiko liegt in der Regulierung des Mietmarkts. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse im Sommer 2025 bis Ende 2029 verlängert. Zusätzliche Regulierungsrisiken entstehen durch den Referentenentwurf „Mietrecht II“, den das Bundesjustizministerium am 8. Februar 2026 veröffentlicht hat. Er sieht unter anderem eine Deckelung von Indexmietanpassungen auf maximal 3,5 % pro Jahr in regulierten Gebieten vor. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Mietregulierung ein zentrales politisches Handlungsfeld mit möglichen Auswirkungen auf die Ertragsentwicklung des Portfolios bleibt.
• Infolge des sogenannten Lock-in-Effektes ziehen Bestandsmieter seltener um, da Neuvertragsmieten deutlich höher liegen. Das reduziert die Möglichkeit, Wiedervermietungsmieten marktgerecht anzupassen, und erschwert die Steuerung der Mieterstruktur.
• Zur Bewertung des Finanzierungsrisikos werden Cashflow und Kapitaldienstfähigkeit im Rahmen der Liquiditätsplanung kontinuierlich überwacht. Ergänzend analysiert das Darlehensmanagement der Gruppe fortlaufend das Kreditportfolio sowie die Zinsentwicklung auf den Finanzmärkten. Mögliche Zinsszenarien werden regelmäßig durchgerechnet und hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Finanzierungsstruktur bewertet.
• Die zunehmende Digitalisierung erfordert eine zukunftsfähige IT-Infrastruktur, die eine kontinuierliche und störungsfreie Nutzung ermöglicht. Unsere IT-Plattform wird mit dem Fokus auf maximale Stabilität und Ausfallsicherheit betrieben und weiterentwickelt, um auch mobiles Arbeiten effizient zu unterstützen. Der Schutz vor Cyber-Bedrohungen hat weiterhin höchste Priorität. Im Berichtszeitraum wurde ein Managed Detection and Response (MDR) Service eingeführt. MDR ermöglicht eine kontinuierliche Überwachung unserer IT-Umgebung durch ein spezialisiertes externes Security Operations Center, das Bedrohungen in Echtzeit erkennt, analysiert und bei Bedarf unmittelbar Gegenmaßnahmen einleitet. Damit wird unsere Reaktionsfähigkeit auf Sicherheitsvorfälle erheblich gesteigert. Die bereits etablierten Cyber-Security-Awareness-Trainings werden fortgeführt und regelmäßig aktualisiert.
• Das Compliance-Management ist ein zentraler Bestandteil unserer internen Unternehmensrichtlinien, die auf Integrität ausgerichtet sind. Wir bekennen uns auf allen Unternehmensebenen zu ethischen Grundsätzen sowie zu Recht und Gesetz. Die Mitarbeitenden werden regelmäßig in Präsenz und über ein digitales Schulungsportal (SoSafe) zu Compliance geschult. Für das Geschäftsjahr 2026 sind die Erneuerung der Compliance-Betriebsvereinbarung und die Einführung eines Code of Conduct geplant, der die bestehenden Grundsätze weiter konkretisieren und für alle Mitarbeitenden greifbar machen wird. Zur Umsetzung des Hinweisgeberschutzgesetzes (HinSchG) besteht eine interne Meldestelle.
• Ein einheitliches steuerliches Kontroll- und Management-System (Tax-CMS) stellt die ordnungsgemäße Erfüllung steuerlicher Pflichten sicher und definiert dafür notwendige Aufbau- und Ablauforganisationen.
• Ein umfassendes Versicherungsprogramm deckt alle wesentlichen Geschäftsrisiken ab und wird durch die Konzerngesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH, Bonn, betreut. Neben Sachversicherungen bestehen marktübliche Haftpflichtdeckungen. Wie in den Vorjahren waren auch im Berichtsjahr keine Großschäden zu verzeichnen.
• Aufsichtsrat und Geschäftsführung haben im Berichtsjahr alle relevanten Themen in regelmäßigen Sitzungen erörtert. Darüber hinaus wurde der Aufsichtsratsvorsitzende auch zwischen den Sitzungen zeitnah und umfassend über wesentliche Entwicklungen informiert.
• Im Berichtsjahr wurden keine Risiken identifiziert, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten. Auch für die absehbare Zukunft sind keine wesentlichen Risiken erkennbar, die einen signifikanten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten. Möglichen finanziellen Belastungen wurde durch angemessene bilanzielle Rückstellungen Rechnung getragen.